Come acquistare casa

Questo dettagliato articolo è stato realizzato per aiutare i privati ad affrontare con maggiore tranquillità e consapevolezza ogni azione legata all’acquisto di un immobile. Con semplicità, si vuole dare un aiuto nel comprendere meglio quegli aspetti che, vuoi per il linguaggio difficile utilizzato, vuoi perché ci addentriamo in un campo nel quale la
“persona comune” di solito non è pratica, sono poco conosciuti.

Le fasi iniziali di acquisto della casa

Determinazione del budget

Prima di tutto, l’interessato deve farsi un po’ di conti e determinare quale è il proprio budget d’acquisto, pensando eventualmente alla possibilità di
usufruire di un mutuo ed essendo consapevole di avere le qualifiche per l’ottenimento. Fatto ciò deve individuare il tipo d’immobile desiderato, scegliendo il luogo dove voler vivere, compatibilmente con le proprie esigenze, quindi determinare la zona, i servizi pubblici, i negozi, le scuole, le comodità per il lavoro, ecc.

La visita del locale: su cosa porre l’attenzione

Successivamente si visiteranno gli immobili in vendita, facendo una valutazione razionale, osservando le caratteristiche della zona ed il prezzo, l’esposizione, la disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti. Nel caso in cui un immobile visitato abbia le caratteristiche che vi facciano orientare verso l’acquisto, è bene attenersi a determinate regole.

• Assicurarsi che l’immobile sia di piena proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario: richiedendo l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità.
• Prima di versare la caparra controllare se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali. Il controllo si effettua richiedendo, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ufficio ipoteche, una “visura ipotecaria”. E’ chiaro che si dovrà essere a conoscenza dei dati anagrafici del proprietario o dei proprietari. La visura ipotecaria consente di conoscere se gravano sull’immobile iscrizioni ipotecarie. Inoltre è opportuno verificare presso la sezione fallimentare del tribunale se esistono istanze di fallimento o d’amministrazione controllata ed infine richiedere al Catasto un certificato catastale con relativa planimetria.
• Accertarsi che l’immobile sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della definitiva concessione a sanatoria.
• Sottoscrivere il compromesso versando una caparra oscillante tra il 10 e il 20% del prezzo totale, inserendo nel contratto il prezzo, le condizioni di pagamento, le scadenze, lo stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), la garanzia che vi sia trasferito libero da qualsiasi onere incluse le spese condominiali pregresse, la data di consegna dell’immobile e del rogito notarile di compravendita.
• Sia che intendiate fare il pagamento per contanti, sia che paghiate con assegni circolari, stabilite in sede di sottoscrizione del compromesso la data del pagamento ed informate la vostra banca per lo svincolo del denaro o la predisposizione degli assegni.Versate sempre assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”.
• Se volete chiedere un mutuo accertatevi, prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo richiesto, in quanto tempo, a quali condizioni e con quali spese istruttorie.
• Se intendete avvalervi di un mutuo, richiedete che nel compromesso sia esplicitato. Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la stipula dell’atto notarile, diventi di vostra proprietà.

 

La fase precontrattuale

Le trattative

Le parti, non sempre arrivano subito a stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti nel mercato e cerca di ottenere le condizioni
migliori, pertanto l’offerta e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d’incontro. In questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno
carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.

Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase precontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non
arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).

La fase contrattuale

Il compromesso

Il compromesso o “contratto preliminare” è quel atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc. Può
essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in tal caso è obbligatoria la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari.
Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti, il prezzo di vendita dell’immobile, la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i relativi dati catastali aggiornati, prezzo e modalità di pagamento, la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso), tempi di consegna dell’immobile e
la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). L’acquirente deve inoltre ottenere dal venditore
la garanzia che l’immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o che lo sarà prima del rogito notarile. Al momento della sottoscrizione del preliminare l’acquirente deve ottenere, e il venditore deve presentare, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto, eventuale contratto di locazione, eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile, convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative, domanda o concessione in sanatoria. In genere il prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro.

Qualora il venditore sia in regime di comunione dei beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire
che se l’acquirente si ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della
controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale è definita dal codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti” (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritenessero opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l’impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta.
Null’altro potrà pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno.Attenzione a non versare una caparra troppo bassa, in quanto il venditore potrebbe cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.

Il rogito

Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili.

Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. E’ preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio. Il notaio dovrà
garantire all’acquirente una serie di indagini: ad esempio dovrà verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari che l’immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. E’ consuetudine che la scelta del notaio spetti all’acquirente

 

Glossario

Tanti problemi derivano dal fatto di non conoscere la terminologia. Certi “esperti” potrebbero perfino approfittarsi di voi esibendo termini incomprensibili alla persona comune. Ecco una definizione dei più importanti.

ABI
è la sigla dell’Associazione bancaria italiana che raggruppa gli istituti di credito nel nostro Paese.

CAB
Codice di avviamento Bancario (identificativo della filiale, sportello, agenzia).

Euro
Denominazione della Moneta Unica Europea ad opera del Consiglio di Madrid del 15-16 dicembre 1996.

EURIRS
Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E’
diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle
quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap. E’ detto anche IRS.

EURIBOR
Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito. E’ utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile

F.A.I.
sono i Fogli Analitici con cui le banche rendono pubblici i tassi, i costi e le condizioni contrattuali praticate alla
clientela. I F.A.I. devono essere costantemente aggiornati e messi a disposizione del pubblico.

Fideiussione
È la garanzia personale, prestata all’istituto di credito da un terzo, necessaria quando chi contrae il mutuo chiede di essere finanziato per il 100% del valore dell’immobile da comprare.

Ipoteca
Diritto reale di garanzia su un bene immobile a favore di un creditore, a titolo di garanzia del pagamento degli interessi e del rimborso del capitale.Viene iscritta per l’intera durata del finanziamento. Il Notaio dovrà successivamente provvedere alla cancellazione.

Mora
Ingiustificato ritardo nel pagamento della somma dovuta all’istituto di credito per rate di ammortamento di mutuo che, di norma, comporta l’applicazione di una penale determinata in percentuale.

Parametro di indicizzazione
Tasso di riferimento in funzione del quale si determina l’interesse di un prestito a tasso variabile. Di norma, tale interesse risulta pari al valore assunto dal tasso di riferimento (Euribor, IRS, ecc.) in un determinato periodo incrementato di un differenziale positivo (spread), espresso in punti percentuali.

Penale estinzione anticipata
È l’onere previsto a carico del debitore qualora questi intenda rimborsare il prestito prima della scadenza pattuita.

Pre-ammortamento
Quando il mutuo viene erogato nel corso del mese, la prima rata sarà versata nel mese successivo, incrementata
degli interessi relativi ai giorni di scoperto del mese precedente.

Spread
È la percentuale applicata dagli istituti sull’erogazione del mutuo a tasso variabile.Al tasso di interesse, contrattato e costruito sui principali indici dei mercati finanziari, viene aggiunta una maggiorazione che oscilla tra l’1,0% e il 2% che si chiama appunto spread.

T.A.N. e T.A.E.G.
Il primo è il Tasso Annuo Nominale di interesse, al quale viene concesso il prestito; il secondo è il Tasso Annuo Effettivo Globale, comprendente tutte le spese e i costi relativi al finanziamento. Il T.A.E.G. è sempre più elevato
del T.A.N. e deve essere considerato il tasso reale a cui viene concesso il mutuo. Nel caso di tasso variabile può essere calcolato solo a scadenza.

Tasso di interesse
È espresso in termini percentuali e rappresenta gli interessi pagati o percepiti in un determinato periodo di tempo su un capitale preso in prestito. Può essere semplice o composto: nel primo caso si applica esclusivamente sul capitale prestato, nel secondo caso si applica anche sugli interessi maturati.

Tasso iniziale
È il tasso che viene applicato alle prime rate sui mutui a tasso variabile (per i primi 3/6/12 mesi). Il tasso di partenza è quasi sempre più basso di quello che si pagherà a regime.

Tasso a regime
È quello calcolato sulla base dei parametri di indicizzazione, che ciascuna banca fissa con il proprio cliente. È il tasso della rata in corso, quindi il più indicativo, permettendo di confrontare meglio l’offerta tra le varie banche.